Аннотация: Вопросы по ипотеке достаточно актуальны на сегодняшний день.
Интервью Ольги Гороховской с Председателем некоммерческого партнерства "Лига финансовых институтов" Ивашкиным Александром Владимировичем
Александр Владимирович, здравствуйте!
День добрый, Ольга.
Гороховская: Вопросы по ипотеке достаточно актуальны на сегодняшний день. Расскажите, пожалуйста, что из себя представляет система ипотеки в России на данный момент? И какова ее инфраструктура?
А.В. Ивашкин: Разнообразные условия жизни, равно как и разнообразные экономические составляющие, влияющие на жизнь людей в различных регионах РФ дают повод говорить об успехах или неуспехах ипотеки, а там где неуспехи - принято называть ее "хищнической ипотекой". Почему? ответ прост - градостроение очень тесно связано с местной властью, а потому проблема развития ипотечного кредитования сейчас за местной властью, но никак не за финансистами, если конечно власть заинтересована в демографическом приросте населения и закреплении кадров в конкретном регионе. Пожалуй, основополагающим моментом продвижения ипотеки в настоящий момент является не ставка ипотечного кредитования, а цена квадрата нового жилья для потенциального гражданина. Давно надо понять тем, от кого это зависит, что приобретение жилья это уже не экономический вопрос или прихоть гражданина, а скорее социальное преимущество региона. Кроме этого надо понимать еще одну аксиому: ипотека есть финансовый инструмент, относящийся в большей степени к потребительской сфере.
Основной постулат инфраструктуры ипотечного рынка - соблюдение баланса прав кредитора и заемщика. Если в регионе предусмотрены системы информирования граждан - потенциальных ипотечных заемщиков о возможных рисках, с которыми они могут столкнуться, а также о механизмах поддержки в случае ухудшения финансового состояния заемщиков или всё то, что мы называем емким понятием "финансовая грамотность населения" то данный регион уже на шаг впереди остальных. Добавьте сюда еще и гарантии прав кредиторов на взыскание задолженности по ипотечному кредиту. Это и есть идеальная гармоничная инфраструктура ипотечного рынка. Она у нас есть по всей РФ?
Гороховская: Думаю, ответ очевиден... Каких стратегий придерживаются банки при выдачи кредитов?
А.В. Ивашкин: Если условно поделить банки РФ по типу собственности, функциональному назначению, по числу филиалов, сфере обслуживания, масштабами деятельности то банки можно разделить на две категории: оптимисты и пессимисты. К первым относятся те кто считает, что рынку потребительского кредитования есть куда расти и развиваться, ведь российский рынок выглядит сейчас более-менее благополучно. Другая категория банков -все те кто сдержаннее оценивает перспективы кредитования, ссылаясь на необходимость поиска новых стратегий расширения бизнеса в связи с возросшим уровнем приобщения населения к финансовым услугам.
Опять же по критерию стратегии выдачи займов, по способам привлечения потенциальных заемщиков банки выработали уникальные особенности и подходы к ведению бизнесов. Опять же по этим признакам банки условно можно поделить также на две группы. Одни заинтересованы в привлечении клиентов с "улицы", исповедуя принцип: "Нам любой клиент важен". Как правило, такие банки широко представлены в торговых сетях, используют для продажи своих кредитных продуктов агентский и альтернативный каналы продаж. У таких банков в продуктовых линейках преобладают дорогие, высокомаржинальные и высокорисковые кредитные продукты. Пассивные продукты, такие как вклады, у этих банков развиты слабо или вообще отсутствуют.
Ко второй группе кредитно-финансовых организаций относятся те, кто заинтересован выдавать потребительские кредиты на лучших условиях клиентам с зарплатных проектов, либо бывшим проверенным заемщикам, доказавшим свою платежную дисциплину.
Гороховская: И каков же общий вывод в отношении стратегий всех названных групп банков?
А.В. Ивашкин: Достаточно простой и оптимистичный на вторую половину 2011: при сохранении темпов дальнейшего развитии макроэкономических процессов в РФ кредитование населения продолжит наращивать свои объемы.
Гороховская: Каковы особенности ипотеки в кризисный период в российской экономики?
А.В. Ивашкин: Проблема эффективных институтов рынка ипотечного кредитования до сих пор не решена, поскольку на сегодняшний день доля ипотечных кредитов в жилищных инвестициях домашних хозяйств остается ничтожно малой. Формирующийся на протяжении более десяти лет рынок ипотечного кредитования не выполняет поставленные перед ним задачи, основной из которых является возможность улучшения жилищных условий посредством ипотечного кредитования граждан с невысоким уровнем доходов. Более того послекризисное ужесточение процедур андеррайтинга, повышение цен на объекты жилой недвижимости, высокие процентные ставки, концентрация основных участников рынка в достаточно благополучных с позиций экономического развития регионов, в число которых, к сожалению пока не входят районы Дальнего Востока - все это сказалось на замедлении темпов развития ипотеки. Открывшиеся в последнее время тенденции равно как и следствие указанных проблем сказались на ипотечном рынке, а это привело к снижению доступности ипотечного кредитования и значительному падению темпов роста ипотеки.
Когда банки со второй половины 2010 года денег покупателям - ипотечникам стали давать больше за счет смягчений условий ипотеки, а объемы новостроя к примеру в Приморье, оставляли и до сих пор оставляют желать лучшего, - то цены на жилые квадраты во Владивостоке полезли вертикально. При этом надо учитывать сохраняющуюся тенденцию - в наших приморских условиях ипотека приживается главным образом на вторичном рынке, не став драйвером для строительства нового жилья. А ведь именно такие надежды изначально возлагались на ипотеку "заинтересованными лицами"- банками, риэлтерами, страховщиками, застройщиками и др., включая местную власть.
Показатель Владивостока - вторичный рынок в нем "перегрет", а объем сделок на первичном рынке не растет. К тому же цена предложений одного квадратного метра жилой площади эконом-класса вторичного и первичного (без отделки) сравнялись, и варьируется условно в диапазоне 52 000-62 000 рублей. Отсюда и вывод - строить надо в условиях Владивостока целыми микрорайонами, а не точечными застройками, ведь градостроение очень тесно связано с местной властью, а потому проблема развития ипотечного кредитования сейчас за местной властью, но никак не за финансистами. Если конечно власть заинтересована в демографическом приросте населения и закреплении кадров в регионе.
Гороховская: А с чем именно связан медленный рост ипотечного кредитования в России? И как Вы считаете, каким образом можно преодолеть этот барьер?
А.В. Ивашкин: В настоящее время потенциальными клиентами ипотеки являются ограниченные группы населения - это, как правило, специалисты и хорошо оплачиваемые профессионалы со стабильными доходами, которые могут себе позволить купить квартиру, ну, а потом как минимум пять - семь лет выплачивать ее. Следует отметить, что до сих пор нет однозначной позиции в определении комплекса основополагающих факторов, определяющих сценарии развития рынка ипотечного кредитования в России, связанных с финансовой и отраслевой структурой нашего хозяйства. Одни говорят - надо снизить ставку ипотечного кредитования до 6%, тогда и ипотека пойдет, другие говорят, что цена продажи квадратного метра жилья должна быть дешевле в разы. Наверное, и те и другие правы.
Однако на мой взгляд проблема заключается в другом: не решена задача динамики развития рынка ипотечного кредитования и прогноза его структуры по регионам на таком огромном пространстве каким является наше государство. Исследования внутренних и внешних воздействий на ипотечный рынок с учетом основополагающих факторов, включая демографическую ситуацию, социологические исследования, а также и геополитический фактор, который особенно серьезно обозначен у нас на Дальнем Востоке - все это и есть ключ к пониманию "что у нас не так с ипотекой". Дополнительно стоит отметить, что анализ конкурентной среды, в котором действует нынешний рынок ипотечного кредитования, не рассматривает возможность роста его конкурентоспособности. Имейте в виду, что сегодня ипотека - единственный в РФ финансовый инструмент, который помогает гражданам решать их жилищные проблемы. Хотя есть и другие модели развития рынка жилой недвижимости, например ССК - строительные сберегательные кассы, которые успешно действует во многих странах Западной Европы! Специфика этой модели в том, что покупатель жилья получает долгосрочный кредит не деньгами, а товаром, то есть конкретной квартирой.
Отсюда следующий вывод: отправной точкой для преодоления барьера роста ипотечного кредитования в настоящее время, пожалуй может быть определение приоритета развития региональных рынков ипотечного кредитования, связанного с возрастанием роли механизма перераспределения денежных ресурсов, снижением региональных рисков и государственное вмешательство в проведение эффективной экономической и законодательной политики, предусматривающей взаимосвязь инвестиций и экономического роста в разрезе макроэкономического равновесия в стране. Все это позволит повысить возможности улучшения жилищных условий граждан.
Гороховская: Каково качество выданных и выдаваемых кредитов сейчас, на Ваш взгляд? Ведь вульгаризация ипотеки, выражающаяся в снижении требований по ипотечным кредитам и снижении качества ипотечных продуктов, несет риски.
А.В. Ивашкин: Как показала практика прошлых лет субъективный подход к оценке заемщика не оправдал себя, поэтому банки в новых условиях очень трепетно относятся к своему ноу-хау - организации системы риск-менеджмента. Это целый комплекс мероприятий, который координирует действия кредитного подразделения, отдела продаж, департамента рисков, а также управления по работе с просроченной задолженностью. Кроме того, банковские аналитики начали оценивать макроэкономический риск, который раньше теоретически был "вшит" в систему оценки заемщика, но по большому счету игнорировался. При этом особо сейчас уделяется внимание отраслевому и региональному риску. Поэтому не удивителен такой "кредитный интерес" банкиров Приморья ко всем, кто трудится на стройках АТЭС-2012, равно как и реализует нефтегазовые проекты на территории края.
Гороховская: А исходя из чего снижается процентная ставка? Из того, что председатель правительства сказал, что нужно установить 6%, или исходя из аналитики, связанной с выпуском ипотечных ценных бумаг?
А.В. Ивашкин: Процентная ставка ипотечного кредита существенно зависит от определенных рисков обусловленных как внешними, так и внутренними факторами. Недавно ЦБ РФ повысил ставку рефинансирования из-за инфляционной угрозы экономике до 8%. Увеличивая ставку рефинансирования, ЦБ повысил стоимость кредитов для банков, замедлил рост денежной массы и ее давление на экономику. Сейчас инфляция в РФ в пределах тех же 8% ,а ставка рефинансирования ЦБ РФ не столько влияет на развитие событий в экономике России, сколько отражает эти события. Кроме этого есть еще два индикатора взаимоувязанных с предполагаемым 6% ипотечного кредита - цена нефти на мировом рынке и курсы валют по отношении к рублю. При благоприятном стечении всех обстоятельствах- 6% выполнимы.
Гороховская: Какие могут быть расходы и риски для заемщика при ипотечном кредитовании?
А.В. Ивашкин: Расходы на оформление документов, на первоначальный взнос, на страхование. Самый главный риск один - правильное оформление в органах регистрации прав на объект недвижимости.
Гороховская: А теперь о страховании. Насколько важно страхование при ипотечном кредите для заемщика?
А.В. Ивашкин: Страхование жизни заемщика равно как и титульное страхование объекта очень важны. По действующему законодательству обязательным является только страхование приобретаемого в кредит жилья. Все остальные виды страхования - добровольные.При выдаче кредита банк учитывает все риски, которые могут реализоваться в течение действия кредитного договора, и закладывает их в кредитный продукт - в процентную ставку или в требования по первоначальному взносу. Практика ипотечного кредитования показывает, что банки предлагают разные условия кредитования (процентные ставки) при наличии или отсутствии, например, страхования жизни заемщика. По трем видам страхования (жизни, имущества и титула) страховая премия уплачивается ежегодными взносами. Как правило ,если заемщик не внесет очередной взнос, то по условиям кредитного договора, ставка по кредиту может быть повышена.
Гороховская: Расскажите, пожалуйста, о реструктуризации кредитов. Какие есть плюсы и минусы?
А.В. Ивашкин: Минусы отсутствуют. Плюсы во всем. К реструктуризации заемщик подходит в связи с временными материальными (жизненными) трудностями, когда заем на объект недвижимости становится "неподъемным".
Гороховская: Чем хороши и чем опасны плавающие ставки ипотечных кредитов?
А.В. Ивашкин: Как показала моя судебная практика, где я выступал и в качестве третьей стороны и ответчика с одним из региональных банков по плавающей ставке MosPrime3m, данная плавающая ставка не подлежит длительному прогнозу, как, к примеру, зарплата Заемщика. И в какой-то, как правило, неподходящий момент, ставка с 14,5% может возрасти до 32% годовых. Не каждый заемщик готов к развитию подобной ситуации.
Гороховская: В нашем предыдущем интервью, Вы затрагивали тему брокеров. И все же: нужны ли ипотечные брокеры?
А.В. Ивашкин: Необходимо в стране создавать институт финансовых консультантов. Брокеры всего лишь часть этого института. Ипотечные брокеры, равно как страховые и кредитные нужны потребителю. Потому как к сожалению финансовая грамотность населения оставляет желать лучшего. Наши граждане, порой подписывая документы, вкладывая деньги в какие-либо пирамиды, либо принимая на себя какие-либо обязательства, не до конца понимают смысл происходящего.
Гороховская: А что делать, когда нет денег на выплату кредита?
А.В. Ивашкин: Первое и самое важное: не бегать и не прятаться от кредитора. Придти к нему и постараться договориться, наконец, реструктуризировать задолженность. В РФ нет ни одного кредитора, который бы занимался благотворительностью по отношению к заемщику. Для кредитора выдача займа это его бизнес.
Гороховская: Можно ли воспользоваться имущественным налоговым вычетом, если квартира куплена на средства ипотечного кредита?
А.В. Ивашкин: ДА!
Гороховская: Вот так, категорично! Следующий вопрос: существует ли возможность получения ипотечного кредита без первоначального взноса?
А.В. Ивашкин: Найти такого кредитора до кризиса не было проблем. Думаю, скоро они должны появляться вновь. Но учтите: при данной ипотеке может быть очень высокая ставка кредитования 20-25%.
Гороховская: Какие платежи, кроме выплат на погашение кредита и процентов по нему придется вносить заемщику?
А.В. Ивашкин: Заемщик должен осуществлять все платежи, которые указаны в Кредитном договоре между Кредитором и Заемщиком. В любом кредитном договоре указана так называемая ПСК-полная стоимость кредита. Но на практике при выборе кредитора Заемщики не всегда на ПСК ориентируются, равно, как и кредитные организации не всегда демонстрируют свои ПСК. Банки, когда не демонстрируют полную стоимость кредита, пытаются уйти от ценовой конкуренции. Если демонстрировать ПСК то включается механизм ценовой конкуренции. Годовая процентная ставка - это не цена кредита. Добросовестный кредитор, ориентированный на клиента всегда скажет и годовую процентную ставку и покажет реальную стоимость кредита со всеми другими платежами (страховки, платы за ведение и открытие счета и т.п.). Вывести полную стоимость кредита (ПСК) на конкурентный демонстрационный ипотечный рынок и, чтобы цена "работала" и люди ориентировались на нее это в том числе одна из задач доступности ипотеки.
Александр Владимирович, спасибо Вам за беседу. Надеюсь, мы еще встретимся!